КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА СОБСТВЕННИКУ?
Рейдерство — захват чужого имущества с целью личного обогащения посредством использования схем, основанных на применении юридических механизмов, при которых задействуются структуры власти либо в активной форме, либо при их бездействии и попустительстве.
Такое определение рейдерству дала экспертная группа Ассоциации товариществ собственников жилья (Ассоциация ТСЖ и ЖСК) применительно к жилищной сфере. Недавно она инициировала слушание в Общественной палате РФ, на котором его участники обсудили служившуюся ситуацию и проанализировали, насколько широко распространено мошенничество в жилищной сфере, нарушающее права граждан в распоряжении собственным имуществом. Было отмечено, что управляющие компании (УК) навязывают гражданам услуги по завышенным ценам, и неизвестно, что потом происходит с теми деньгами, которые идут обслуживающим организациям. Участники классифицировали подобные ситуации, чтобы иметь возможность улучшить законодательную базу.
Ниже приводятся некоторые выступления.
Е. ЮНИСОВА, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК:
Члены нашей ассоциации проанализировали различные схемы мошенничества в жилищной сфере и составили их классификацию. Они разделяются по степени законности («белые», «черные» и «серые» схемы) и по степени овладения чужим имуществом: захват управления с целью получения дохода, изъятие чужого имущества (но возможность отчуждения при этом отсутствует) и захват чужого имущества с последующей передачей в чужое владение (перепродажа).
В зависимости от цели это достигается с помощью навязывания услуг, сменой состава правления УК, овладение ее акциями, захватом объектов общедолевой собственности и других активов (инвестиционного контракта, права на освоение земельного участка).
Как собственникам узнать, совершаются ли подобные действия? Это легко проверить, например, по навязыванию услуг, по неадекватной компенсации за отобранное имущество, ну и, конечно же, бесцеремонный захват чужого имущества.
Рейдеры действуют по-разному. Одни могут злоупотреблять правом, другие вести недобросовестную конкурентную борьбу (поглощение), третьи — заниматься откровенным бандитизмом, захватывая здания. Их объектами могут стать и становятся предприятия, частные квартиры, отдельные объекты общедолевой собственности многоквартирных жилых домов. Последние присваиваются с помощью юридических форм жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, УК).
Рейдеры даже захватывают городские территории, например для коммерческого строительства, а также земель как свободного назначения, так и общего пользования. Переводят участки общего пользования (жилые дворы) в статус земель свободного назначения.
При этом собственники не всегда могут понять, что произошел захват и передел собственности. Они не испытывают ухудшений в качественном, либо финансовом отношении (например, в случае установления контроля за управлением многоквартирным домом). Понимание возникает лишь в случае потери прав на те или иные объекты. Иногда даже иные параметры улучшаются (уровень и качество обслуживания, комфортность и т. п.).
Ну, и, наконец, рейдерство можно классифицировать по уровню вовлеченности в него органов власти. Последние могут либо бездействовать (представители муниципалитетов и органов местного самоуправления), либо активно участвовать в этом. Крайняя форма – натравливание на собственников силовых структур и судебных органов.
В. ГЛАЗЫЧЕВ, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:
На мой взгляд, рейдерство в жилищной сфере в основном сводится к борьбе за контроль над вновь возникающими ТСЖ. Тот, кто имеет контроль, тот и вправе навязывать свои условия. Существуют, так называемые, фиктивные схемы их создания, а проверить их подлинность на месте очень трудно. Вполне возможно предположить, что основной кусок от испеченного в результате этих действий «пирога» «откусят» остроумно действующие региональные власти и муниципалитеты, которые под видимостью достаточного роста числа ТСЖ и УК «съедят» эти деньги.
Я являюсь членом Фонда поддержки реформированию ЖКХ, который занят выделением денег регионам на осуществление реформ в этой сфере. Как известно, выделены солидные средства, но если проанализировать, как они расходуются, то налицо пестрая картина. Множество регионов вообще палец о палец не ударило и не предоставило до сих пор грамотных заявок. 13 регионов сделали это и уже получили первый транш, а 4 из них даже сумели подать вторую заявку. То есть, дифференциация регионов по стране по степени готовности к реформированию и установлению прозрачности отношений в сфере ЖКХ достаточна велика. Необходимо публично рассказать, что и где делается.
В. ГРИБ, заместитель председателя комиссии Общественной палаты по региональному развитию:
Эта проблема очень важна, потому что она касается миллионов людей. Пожалуй, это одна из самых социальных проблем.
У многих людей рейдерство ассоциируется с захватом крупных предприятий, о которых рассказывают СМИ. В жилищной сфере все несколько по-другому. В ней у граждан тоже можно отобрать миллионы рублей, но не сразу, не единовременно, а на протяжении 20-30 лет, когда ничего не подозревающие собственники будут оплачивать из своего кармана те услуги, которые им не предоставляются или которые им не нужны. Или же будут возникать препятствия в оформлении ТСЖ. Классический пример представляет собой ситуация в г. Лыткарино Московской области.
Безусловно, в этом виновато и законодательство, и судебная практика, а также чиновники. Как известно, коррупция на уровне муниципалитетов в жилищной сфере стала уже притчей во языцех.
Но в основе всех махинаций лежит все-таки общественная апатия. Люди равнодушны ко многим вещам. Например, им приходят платежки с указанием новых цен, и все, молча, не выяснив обстоятельств, идут в сбербанк и оплачивают их.
Никто не интересуется, кто и как владеет и распоряжается объектами общедолевой собственности в многоквартирном доме. Это и является социальной базой для злоупотреблений. Необходимо проявлять гражданскую позицию, а для этого и нужны общественные организации, призванные информировать граждан об их правах.
Н. БОЛГОВА, председатель правления ТСЖ «Святогор» (г. Лыткарино, Московской области):
У ТСЖ, созданного жильцами дома-новостройки, образовался затяжной конфликт с его бывшим застройщиком — компанией «Славянское подворье Л». Последняя заинтересована в переходе дома под контроль управляющей компании «Гарантстрой-Сервис+М». Ради этого «Славянское подворье» и «Гарантстрой» три года незаконно удерживают техническую документацию на дом, договоры с основными поставщиками коммунальных ресурсов и доступ к общедомовому имуществу.
В течение 2006-2007 гг. они пытались уничтожить ТСЖ с помощью судебных исков, а в 2008 г. перешли к тактике, напоминающей «серые» схемы корпоративных захватов. Основные действия представляют собой аналог скрытой скупки акций и созданию параллельного реестра акционеров. Так, весной этого года сотрудники «Гарантстроя» начали сбор подписей за смену способа управления домом и одновременно предлагали собственникам подписать заявление о выходе из ТСЖ или о том, что они в нем не состоят. Сбор подписей проводился втайне от членов ТСЖ «Святогор».
Позже представители «Гарантстроя» объявили прошедший сбор подписей «общим собранием», проведенным формально по инициативе трех жителей дома. В ответ инициативной группой сторонников ТСЖ было проведено новое собрание, тоже в виде заочного голосования, на котором большинство принявших участие проголосовало за сохранение ТСЖ.
Наша справка
ООО «Славянское подворье Л» входит в состав девелоперской «Пересвет-групп», имеет уставной капитал 10 тыс. руб. Соучредителями являются ее директор Л. Авоян и генеральный директор ЗАО «Пересвет-Инвест» О. Пронин.
Л. Авоян одновременно является руководителем и единственным учредителем компании «Гарантстрой-Сервис+М» с уставным капиталом 10 тыс. руб.
До последнего времени главным документом, доказывающим полномочия «Гарантстроя» на распоряжение домом, оставался договор между ею и «Славянским подворьем» (заключенным в 2004 г.), по которому последняя передавало «Гарантстрою» (то есть, в конечном счете, самим себе) полномочия УК, в том числе право собирать коммунальные платежи.
«Славянское подворье» на тот момент имело статус временной обслуживающей организации, назначенной распоряжением главы города (эксплуатирующей организацией тем же постановлением было определено МУП «ДЕЗ — Лыткарино») и само, по закону, не располагало такими полномочиями. Подобный способ «дарения» права управления домом не предусмотрен ни в законодательстве, действовавшем на тот момент, ни, тем более, в нынешнем.
Договор был заключен втайне от собственников, впервые увидевших его текст только в начале 2007 г. В этом году выяснилось, что он был переписан заново (с сохранением прежней даты), в нем появились новые «подаренные» «Гарантстрою» дома и новые заведомые нарушения Жилищного кодекса РФ.
Первые иски против собственников были поданы «Гарантстроем» в 2006 г. Лыткаринский городской суд встал на сторону компании, исходя из логики, что в доме действительно создано ТСЖ, но так как оно «фактически не приступило к управлению домом», а коммунальные ресурсы поставлялись по договорам «Славянского подворья и «Гарантстроя», то должна применяться норма ч. 7 ст. 155 ЖК РФ («многоквартирный дом, в котором не создано ТСЖ и управление которым осуществляется управляющей организацией»). Тем самым, были узаконены предыдущие и будущие нарушения прав собственников, лишенных права выбора способа управления домом.
Дальнейшее удерживание документации стало опасным после вступления в силу решения суда о том, что документация должна быть передана ТСЖ «Святогор» и предупреждения «Славянскому подворью» об уголовной ответственности.
Подписи и заявления, собранные «Гарантстроем» весной этого года, были нужны для пересмотра решения суда. Новое заседание намечено на август 2008 г.
Н. СТРИЖАК, юрист (Саратов):
В Саратовской области преобладающим видом коммунального рейдерства является произвол чиновников. Жилищный фонд города поделен на 6 зон, территориально соответствующих административным районам. В каждой зоне функционирует либо одна ассоциация ТСЖ, либо одна УК, официальными руководителями которых являются бывшие директора МУ ДЕЗов, контролируемые высокопоставленными городскими чиновниками. Собственники помещений в многоквартирных домах эти организации не выбирали и узнали о них только после внимательного изучения поступающих к ним платежных требований.
Никакие работы не выполняются, услуги реально не оказываются. Все организации отвечают признакам банкрота, несмотря на постоянную финансовую подпитку средствами населения и бюджета. Попытки собственников в конкретном доме организовать свое ТСЖ или выбрать иной способ управления жестко подавляются, иногда с применением силы. Правоохранительные органы бездействуют. Судебная система встает на сторону ТСЖ и УК, используя формальные основания для отказа в исковых требованиях собственников, ставящих вопрос о законности деятельности этих организаций.
Результатом деятельности коммунальных рейдеров в Саратове стало не только отсутствие обслуживания жилья, но и полный провал жилищной реформы. Проведение открытых конкурсов на право управления жильем как попытка создания рыночной конкуренции на рынке жилья претерпела крах. Под угрозой находится реализация федеральной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».
Причинами коммунального рейдерства являются, во-первых, пассивность подавляющей части собственников жилья, во-вторых, отсутствие нормативного регулирования деятельности чиновников в области управления и обслуживания жилья. В-третьих, отсутствие правоприменительной практики на федеральном уровне, регулирующей типичные правовые ситуации.
Для устранения этих причин требуется слаженная эффективная информационно-просветительская работа общественных организаций, а также принятие ряда нормативных актов и ведомственных инструкций.
Подготовил Г. КАЛМЫКОВ, спецкор.
Информационный строительный портал «Стройинформ»